52 मिलियन डॉलर कुछ भी न बदलने के लिए: NAR का सबसे महंगा दांव

52 मिलियन डॉलर कुछ भी न बदलने के लिए: NAR का सबसे महंगा दांव

10 अप्रैल 2026 को, नेशनल एसोसिएशन ऑफ REALTORS® (NAR) ने Tuccori et al. v. At World Properties et al. नामक एक वर्ग कार्रवाई मुकदमे को हल करने के लिए एक समझौते की घोषणा की। राशि: 52.25 मिलियन डॉलर जो कई वर्षों में वितरित की जाएगी। इस समझौते की सबसे उल्लेखनीय शर्त संख्या नहीं थी; यह वह था जो इसमें शामिल नहीं था। NAR ने Sitzer/Burnett मामले में पहले से सहमत संचालन परिवर्तनों के अलावा कोई अतिरिक्त संशोधन स्वीकार नहीं किया। उसने भुगतान किया ताकि सब कुछ वैसा ही बना रहे।

यह विश्लेषण के योग्य है, क्योंकि यह कुछ ऐसा प्रकट करता है जो शीर्षक की संख्याएं नहीं दर्शातीं: एक संगठन जो पिछले दो वर्षों से एंटी-ट्रस्ट मुकदमों का सामना चेक द्वारा कर रहा है, संरचनात्मक पुन: डिज़ाइन द्वारा नहीं।

समझौते के पीछे छिपा पैटर्न

Tuccori मुकदमा बिना किसी कारण के नहीं आया। जेम्स तुकोरी ने शिकागो में At World Properties (AWP) के माध्यम से एक घर खरीदा और आरोप लगाया कि उसके एजेंट ने उसे उन संपत्तियों की ओर उन्मुख किया जिनमें उच्च कमीशन थे जो NAR से जुड़े MLS सिस्टम में दिखाई देते थे, जिससे उसकी खरीद महंगी हो गई बिना उसकी जानकारी या स्पष्ट मंजूरी के। यह मामला एक वर्ग कार्रवाई में बदल गया, जो किसी भी खरीदार को कवर करता है जिसने NAR से जुड़े MLS में AWP के एजेंट का उपयोग किया।

इसके बाद जो कुछ हुआ वह पहले से ज्ञात स्क्रिप्ट का पालन किया। 2025 के अक्टूबर तक, जब 16 में से 13 प्रतिवादियों ने वैश्विक समझौतों पर हस्ताक्षर किए। Anywhere Real Estate Inc., The Real Brokerage Inc. और The Keyes Company जैसी कंपनियों ने एक स्वैच्छिक समर्पण (opt-in) के माध्यम से फंड में शामिल होकर 10.78 मिलियन डॉलर का योगदान किया, इससे पहले कि NAR अपनी खुद की योगदान को औपचारिक रूप दे।

इसका तर्क समझ में आता है: प्रत्येक फर्म जो फंड में प्रवेश करती है, अपने व्यक्तिगत जोखिम को सीमित करती है और अपने सभी सहयोगियों के नेटवर्क के लिए सुरक्षा प्राप्त करती है।

लेकिन एक तनाव है जो समझौते का समाधान नहीं करता। Batton et al. v. NAR मामले में अभियोजकों ने Anywhere Real Estate की समर्पण को "उल्टे नीलामी" के रूप में वर्गीकृत किया, यह तर्क करते हुए कि उनका 10.78 मिलियन डॉलर से कम का योगदान Sitzer/Burnett में उस कंपनी द्वारा चुकाए गए 83.5 मिलियन डॉलर का 25% से भी कम है। निहित आरोप: फर्में एक दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा कर रही हैं ताकि वे जितना कम हो सके उतना चुकाएं और इससे पहले कि एक मुकदमा उन्हें अधिक भुगतान करने के लिए मजबूर करे। NAR अब Batton मामले से स्थगन की मांग कर रहा है, यह तर्क करते हुए कि Tuccori समझौता पहले से ही उन दावों को कवर करता है।

यह रणनीति जटिल है। यह नाजुक भी है।

जब भुगतान करना परिवर्तन से सस्ता होता है

वित्तीय वास्तुकला से देखा जाए तो, NAR की तर्कशीलता कुछ हद तक रक्षा में संगत है। Sitzer/Burnett समझौते का व्यय 418 मिलियन डॉलर था। उस प्रेसीडेंट के सामने, 52.25 मिलियन का भुगतान खरीदारों के दावों को समाप्त करने के लिए, जो कई वर्षों में वितरित किया गया और मिडिलमैन के साथ साझा किया गया, एक नियोजित परिणाम लगता है। एक संगठन के लिए जिसके 1.5 मिलियन सदस्य हैं और जो अधिकांश अमेरिका में आवासीय लेनदेन में प्रभुत्व रखता है, प्रति सदस्य लागत सीमित है।

यह बिल्कुल वही जाल है।

जब मुकदमेबाजी का खर्च या प्रतिकूल निर्णय का खर्च एक समझौते के खर्च से अधिक होता है, तो प्रत्येक सक्षम CFO सहमत होने की सिफारिश करता है। समस्या गणना में नहीं है; यह वह है जो गणना टालती है। हर बिना वास्तविक संचालन परिवर्तनों के हस्ताक्षरित समझौता बाजार को यह संकेत देता है कि अंतर्निहित मॉडल आवधिक भुगतानों से जीवित रह सकता है। इसे फिर से लिखने की आवश्यकता नहीं है। इसे केवल तब तक रोके रखा जाने की आवश्यकता है जब तक अगली मांग न आ जाए।

और अगली मांग आएगी। यह पहले से ही प्रक्रिया में है: Batton समाप्त नहीं होता क्योंकि NAR इसे Tuccori से कवर करने की घोषणा करती है। उस मामले के अभियोजक पहले से ही आपातकालीन मोशन पेश कर चुके हैं, जो समर्पण को रोकने की कोशिश कर रहे हैं जिन्हें वे अपर्याप्त मानते हैं और फाइल को एक अलग न्यायाधीश को सौंपने की मांग कर रहे हैं। अपील लंबित हैं, आपत्ति की समय सीमा खुलने के लिए तैयार हैं और निष्पक्षता की सुनवाई अभी तक निर्धारित नहीं हुई है। वास्तविक समापन महीनों दूर है, और किसी भी ट्रस्ट फंड तब तक निलंबित रहते हैं।

किस मॉडल को छोड़ना है, यह चुनने की कीमत

अमेरिका की आवासीय संपत्ति उद्योग ने दशकों तक 5% से 6% कमीशन के मानक के तहत काम किया है, जो विक्रेता के प्रतिनिधि और खरीदार के प्रतिनिधि के बीच बांटा जाता है, बिना खरीदार को उस वितरण का विवरण बातचीत करने या जानने के। उस मॉडल ने ब्रोकरों और एजेंटों के लिए दशकों तक पूर्वानुमानित राजस्व उत्पन्न किया, लेकिन साथ ही उसने उन प्रोत्साहनों को भी उत्पन्न किया जो Tuccori और Sitzer/Burnett में अभियोजकों ने अदालतों के सामने स्पष्ट किए।

Post-Sitzer/Burnett, उद्योग ने औपचारिक रूप से एजेंटों के साथ पारदर्शी समझौते पर हस्ताक्षर करने और मुआवजे को अलग से वार्ता करने की आवश्यकता को अपनाया। यह वास्तव में एक बदलाव है, हालांकि इसकी प्रतिस्पर्धात्मक कार्यान्वयन अभी भी अनियमित है। Tuccori में जो जोड़ता है - या अधिक सटीकता से, जो नहीं जोड़ता है - वह यह पुष्टि है कि NAR इस समायोजन को पर्याप्त मानता है। कोई नई सीमाएं नहीं हैं। MLS के संचालन में कोई बदलाव नहीं हैं। इसकी मूल संरचना में सहयोगी मुआवजे के मॉडल की कोई समीक्षा नहीं है।

बाहर से, इसे संचालन में स्थिरता के रूप में पढ़ा जा सकता है। अंदर से, यह एक केंद्रित दांव है: कि Sitzer/Burnett के परिवर्तनों के अनुपालन से अगले चक्र के दौरान नियामक और न्यायिक दबाव को बनाए रखने के लिए पर्याप्त होगा। यह दांव सही हो सकता है। यह ठीक वही स्थिति भी हो सकती है जो एक प्रबंधनीय जोखिम को संरचनात्मक जोखिम में बदल देती है अगर बाजार या न्यायालय दिशा बदलते हैं।

इलिनॉय के उत्तरी जिले में सात कमीशन वर्ग कार्रवाई मुकदमे का एकत्रीकरण आकस्मिक नहीं था। यह जटिल मुकदमों को केंद्रीकृत करने के लिए एक न्यायिक पैटर्न को दर्शाता है ताकि उन्हें संगतता मिल सके। इसका अर्थ है कि NAR अलग-अलग मामलों का जवाब नहीं दे रहा है; यह एक समन्वित दबाव का उत्तर दे रहा है जिसका अपना एक समय और संचयी तर्क है।

सबसे प्रकट समझौता 52 मिलियन का नहीं है

इस कहानी में सबसे रणनीतिक रूप से प्रकट करने वाला हिस्सा NAR के 52.25 मिलियन डॉलर में नहीं है। यह Anywhere Real Estate के 10.78 मिलियन डॉलर पर विवाद में है।

Batton में अभियोजकों का तर्क है कि Anywhere जानबूझकर Tuccori में अपनी एक्सपोजर को बंद करने के लिए उचित सीमा से नीचे भुगतान कर रहा है, इससे पहले कि Batton उसे अधिक का भुगतान करने के लिए बाध्य करे। इसका अर्थ है कि Anywhere एक मामले की स्वैच्छिक समर्पण की संरचना का उपयोग करके दूसरे में सुरक्षा हासिल करने की कोशिश कर रहा है, सामूहिक फंड की पर्याप्तता को अपनी व्यक्तिगत सुरक्षा के लिए बलिदान कर रहा है। यदि वह तर्क अदालत में सफल होता है, तो स्वैच्छिक समर्पण की पूरी व्यवस्था को प्रश्न में लाया जाएगा, और NAR उस उपकरण को खो देगा जिसका उसने बिना गहरी परिवर्तन किए मामलों को हल करने के लिए उपयोग किया है।

यह एक काल्पनिक जोखिम नहीं है। यह एक सक्रिय प्रक्रिया है जिसमें पहले से ही मोशन प्रस्तुत किए जा चुके हैं, न्यायाधीश प्रतिस्पर्धा का आकलन कर रहे हैं और पक्षों के पास समझौते को रोकने के लिए प्रत्यक्ष आर्थिक प्रोत्साहन हैं।

NAR द्वारा खरीदारों के मुकदमे को सीमित करने के लिए जो कानूनी आर्किटेक्चर बनाया गया है, वह इस बात पर निर्भर करता है कि अदालतें Tuccori समझौते और Batton के दावों के बीच समानता को मान्यता देती हैं। यदि वह समानता गिरती है, तो 52 मिलियन का फंड कुछ भी नहीं बंद करेगा; यह खराब शर्तों के तहत बातचीत का एक नया चक्र खोलेगा।

समझौता करना रणनीति नहीं है; यह वर्तमान प्रबंधन है

जो C-Level इस समझौते को जीत के रूप में देखता है, वह यह भूल जाता है कि अक्षुण्ण मॉडल बनाए रखने के लिए भुगतान करना उस मॉडल के सामने खड़े साबित करने के समान नहीं है। NAR ने समय खरीदा। इसका रणनीतिक मूल्य है। लेकिन कलात्मक धारणाएं यह नहीं होती हैं कि कुछ महत्वपूर्ण बलिदान देने के लिए समर्पण नहीं होता है।

जो संगठनों ने दशकों तक नियामक दबाव सहन किया है, वे उस सहमति को यह चुनकर नहीं बनाते कि वे किन हिस्सों को छोड़ने के लिए तैयार हैं इससे पहले कि अदालत उन्हें मजबूर करे। वे जानबूझकर, तब कार्यान्वित करते हैं जब वे यथार्थ में शर्तों को नियंत्रित कर रहे होते हैं, यह बदलने का एकमात्र तरीका है कि रक्षात्मक स्थिति को स्थायी लाभ में परिवर्तित किया जा सके। किसे न बचाने का चुनाव करने की अनुशासन, असंगत रूप से, हमेशा अल्पावधि में अधिक महंगा और लंबी अवधि में किसी भी बंद राशि की तुलना में अधिक मूल्यवान होता है।